國企發展商最近都以低價吸客，繼早前的長沙灣叡璟後，國企越秀旗下的油塘大型新盤擎海最近開價，扣除最高折扣，即供平均呎價只是$13,988，比三年前的親海駅「深水炸彈價」還要低7%，最平一房折實約$376萬入場。有意入市的谷友，揀樓上有何策略?
今集《胡‧說樓市》實地由油塘站行去擎海地盤，拆解項目位置、交通、昔日水泥廠用地、未來住宅重建、海景保障，以及油塘區未來龐大供應，再逐柱分析擎海I一房、兩房及三房開則，究竟哪些單位要特別留意？
📎擎海I完整樓盤資料、價單、平面圖及景觀分析：
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00:00 開場
00:33 樓盤基本資料
02:48 開價及付款辦法
04:17 位置分析
06:13 水泥廠停運=環境改善?
07:45 住宅戊類用地對景觀影響
10:23 海景未必有永久保障
11:41 區內供應沿沿不絕
13:08 揀樓注意事項
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#擎海 #油塘 #越秀 #新盤 #揀樓攻略 #胡說樓市
source
無諗過市升之後，油塘竟然劈得比三年前還深…….
13900肯定五年內得返6900
其實嗰度還可以，靠海樓下係海濱長廊，油塘北部做公營房屋，南部做私樓區，河水不犯井水，唔似啟德、南昌嗰啲公屋私樓全部都係一街之隔。另外行去地鐵站 會有北門行高安里-崇耀街會快啲
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廣告多到咁，一定有古怪！😂
現在買樓好像買個癌症返嚟！D品質可以沒有好爛只有更爛，唔係個個好似 one Stanley 果位業主噤有低！買樓不是買棵菜，可以是一生積蓄，辛辛苦苦儲來的錢買個爛攤子，可必！
介绍得好仔细。❤
啲樓密到敢 政府唔洗考慮居住質素問題同屏風效應？
多謝！🧠 香港新樓「超級特徵」
以下內容並非反對新樓，而係希望買家睇清楚「靚樓背後嘅真實成本」。
你唔需要係工程師或律師，只需用常識，就可以睇穿數字遊戲。
1️⃣ 玻璃幕牆：是標準配置，不是環保，只有光污染！
· 事實：玻璃幕牆可獲豁免計算「發水」樓面面積，變相令發展商起多啲呎數賣。
· 問題：玻璃隔熱差，夏天冷氣用多30%電；光害影響鄰近居民。
· 提示：唔好信「環保玻璃」廣告，問清楚能源效益數據。
2️⃣ 光害＝免費陽光配送？代價係社會埋單
· 事實：玻璃幕牆反光可達80%，影響道路使用者及鄰近住宅。
· 問題：政府冇強制光害標準，發展商慳咗地價，但市民要忍受刺眼反射。
· 提示：睇樓時喺不同時段到場，感受有冇陽光直射或反光入屋。
3️⃣ 三合一露台：工人安全，但你冇得晾衫
· 事實：三合一露台（工作平台＋露台）可獲免地價，但計入實用面積賣。
· 問題：大廈公契通常禁止衣物高過欄杆，晾衫變相違規。
· 提示：買樓前問清楚公契條文，諗吓自己係咪唔需要晾衫。
4️⃣ 開放式廚房：型格背後，隱患轉嫁給你
· 事實：開放式廚房冇防火牆，火警風險比密封廚房高。
· 問題：消防條例要求特定裝置，但日常安全責任全歸業主。
· 提示：有小朋友或長者，考慮裝隱藏式防火設備，或選擇傳統廚房間隔。
5️⃣ 黑廁：似酒店，但酒店有人日日清潔
· 事實：黑廁冇窗，靠抽氣扇通風。
· 問題：濕氣容易積聚，滋生霉菌，長期影響呼吸健康。
· 提示：要求睇通風系統規格，最好揀有窗廁所嘅單位。
6️⃣ 轉角玻璃幕牆：景觀無敵，但夏天似溫室
· 事實：轉角位用玻璃幕牆可獲額外發水面積。
· 問題：西斜單位，夏天室溫可達35°C以上，冷氣費暴增。
· 提示：問清楚玻璃嘅隔熱系數（U值），越低越好。
7️⃣ 主力牆與粗柱：你俾錢買嘅「牆腳」
· 事實：主力牆厚度按結構需要，但全數計入實用面積。
· 問題：牆身越厚，可用空間越少，你等於買咗用唔到嘅面積。
· 提示：對比同區其他樓盤嘅「內籠面積」，唔好只睇實用數字。
8️⃣ 實用面積 ≠ 可用面積
· 事實：實用面積包括牆身、柱、甚至部分公共空間（視乎定義）。
· 問題：同一實用數字，可用空間可以相差10%以上。
· 提示：要求發展商提供「內攏面積」或「地毯面積」，或者自己帶尺去度。
9️⃣ 豪華會所：零地價，但管理費天價
· 事實：會所設施免補地價，但管理費由業主攤分。
· 問題：會所越大，管理費越貴，而且好多設施一年用唔到幾次。
· 提示：問清楚管理費每月幾多，以及會所營運預算，計清楚長遠負擔。
🔟 非結構預製外牆：低價補地價，高價賣給你
· 事實：預製外牆成本低，補地價金額少，但賣樓時按實用面積計價。
· 問題：你俾嘅價錢包含呢啲低成本外牆，利潤率高。
· 提示：比較同區樓盤嘅「建築面積」同「實用面積」比例，低於80%要小心。
1️⃣1️⃣ 樓書只供參考：你買嘅係「想像」
· 事實：樓書嘅「示意圖」可以不按比例，裝修材料、園景、會所均可變更。
· 問題：收樓時發現同樓書唔同，追討極困難。
· 提示：保留所有宣傳單張、模型相、影片，作為日後佐證。
1️⃣2️⃣ 管理費、差餉、地租：唔係一次過
· 事實：管理費按會所、保安、維修攤分；差餉地租按估值徵收，每季調整。
· 問題：好多業主只睇樓價，忽略持續支出，結果供得起但養唔起。
· 提示：計數時，將每月管理費加埋差餉地租，再睇自己負擔能力。
1️⃣3️⃣ 彩蛋：樓書永遠美麗，現實永遠驚喜
· 事實：示範單位多數用「縮水傢俬」營造寬敞假象。
· 問題：你買嘅係實際空間，唔係示範單位嘅幻覺。
· 提示：參觀示範單位時，問清楚傢俬尺寸，最好帶尺去度。
—
✅ 終極提醒（理性版）
買樓前問自己三個問題：
1. 我係咪知道實用面積同可用面積嘅分別？
2. 我計過晒每月管理費、差餉、地租、水電冷氣支出未？
3. 我接受到發展商「發水」設計帶來嘅生活不便嗎？
記住：你嘅辛辛苦苦賺嚟嘅錢，值得換嚟真實嘅生活質素，唔係數字遊戲。
—
🔍 香港新樓「免地價面積」專項（純文字版）
A. 單位內免地價面積（計入你個單位嘅實用面積）
· 玻璃幕牆
· 非結構預製外牆
· 三合一露台
· 轉角位玻璃幕牆
· 冷氣機平台（ACP）
· 管道槽（PD）及垃圾槽（若在單位內）
B. 公眾地方免地價面積（全體業主分擔管理費）
· 會所及康樂設施
· 空中花園／平台花園
· 住宅停車場（部分）
· 機房、電錶房、垃圾房
· 電梯大堂及走廊（超出基本標準部分）
· 綠化及園藝區域
—
💬 一句總結
香港地產發展商有好多免地價面積，
當實用面積賣給業主，
埋單實用面積唔等於可用面積！
最重要❗️‼️最重要❗️‼️ 最重要❗️‼️
您所買的單位有幾多可用面積？
買樓前睇真啲❗️‼️ 買樓前睇真啲❗️‼️ 買樓前睇真啲！
日期：21-05-2026
🧠 香港新樓「超級特徵」
以下內容並非反對新樓，而係希望買家睇清楚「靚樓背後嘅真實成本」。
你唔需要係工程師或律師，只需用常識，就可以睇穿數字遊戲。
1️⃣ 玻璃幕牆：是標準配置，不是環保，只有光污染！
· 事實：玻璃幕牆可獲豁免計算「發水」樓面面積，變相令發展商起多啲呎數賣。
· 問題：玻璃隔熱差，夏天冷氣用多30%電；光害影響鄰近居民。
· 提示：唔好信「環保玻璃」廣告，問清楚能源效益數據。
2️⃣ 光害＝免費陽光配送？代價係社會埋單
· 事實：玻璃幕牆反光可達80%，影響道路使用者及鄰近住宅。
· 問題：政府冇強制光害標準，發展商慳咗地價，但市民要忍受刺眼反射。
· 提示：睇樓時喺不同時段到場，感受有冇陽光直射或反光入屋。
3️⃣ 三合一露台：工人安全，但你冇得晾衫
· 事實：三合一露台（工作平台＋露台）可獲免地價，但計入實用面積賣。
· 問題：大廈公契通常禁止衣物高過欄杆，晾衫變相違規。
· 提示：買樓前問清楚公契條文，諗吓自己係咪唔需要晾衫。
4️⃣ 開放式廚房：型格背後，隱患轉嫁給你
· 事實：開放式廚房冇防火牆，火警風險比密封廚房高。
· 問題：消防條例要求特定裝置，但日常安全責任全歸業主。
· 提示：有小朋友或長者，考慮裝隱藏式防火設備，或選擇傳統廚房間隔。
5️⃣ 黑廁：似酒店，但酒店有人日日清潔
· 事實：黑廁冇窗，靠抽氣扇通風。
· 問題：濕氣容易積聚，滋生霉菌，長期影響呼吸健康。
· 提示：要求睇通風系統規格，最好揀有窗廁所嘅單位。
6️⃣ 轉角玻璃幕牆：景觀無敵，但夏天似溫室
· 事實：轉角位用玻璃幕牆可獲額外發水面積。
· 問題：西斜單位，夏天室溫可達35°C以上，冷氣費暴增。
· 提示：問清楚玻璃嘅隔熱系數（U值），越低越好。
7️⃣ 主力牆與粗柱：你俾錢買嘅「牆腳」
· 事實：主力牆厚度按結構需要，但全數計入實用面積。
· 問題：牆身越厚，可用空間越少，你等於買咗用唔到嘅面積。
· 提示：對比同區其他樓盤嘅「內籠面積」，唔好只睇實用數字。
8️⃣ 實用面積 ≠ 可用面積
· 事實：實用面積包括牆身、柱、甚至部分公共空間（視乎定義）。
· 問題：同一實用數字，可用空間可以相差10%以上。
· 提示：要求發展商提供「內攏面積」或「地毯面積」，或者自己帶尺去度。
9️⃣ 豪華會所：零地價，但管理費天價
· 事實：會所設施免補地價，但管理費由業主攤分。
· 問題：會所越大，管理費越貴，而且好多設施一年用唔到幾次。
· 提示：問清楚管理費每月幾多，以及會所營運預算，計清楚長遠負擔。
🔟 非結構預製外牆：低價補地價，高價賣給你
· 事實：預製外牆成本低，補地價金額少，但賣樓時按實用面積計價。
· 問題：你俾嘅價錢包含呢啲低成本外牆，利潤率高。
· 提示：比較同區樓盤嘅「建築面積」同「實用面積」比例，低於80%要小心。
1️⃣1️⃣ 樓書只供參考：你買嘅係「想像」
· 事實：樓書嘅「示意圖」可以不按比例，裝修材料、園景、會所均可變更。
· 問題：收樓時發現同樓書唔同，追討極困難。
· 提示：保留所有宣傳單張、模型相、影片，作為日後佐證。
1️⃣2️⃣ 管理費、差餉、地租：唔係一次過
· 事實：管理費按會所、保安、維修攤分；差餉地租按估值徵收，每季調整。
· 問題：好多業主只睇樓價，忽略持續支出，結果供得起但養唔起。
· 提示：計數時，將每月管理費加埋差餉地租，再睇自己負擔能力。
1️⃣3️⃣ 彩蛋：樓書永遠美麗，現實永遠驚喜
· 事實：示範單位多數用「縮水傢俬」營造寬敞假象。
· 問題：你買嘅係實際空間，唔係示範單位嘅幻覺。
· 提示：參觀示範單位時，問清楚傢俬尺寸，最好帶尺去度。
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✅ 終極提醒（理性版）
買樓前問自己三個問題：
1. 我係咪知道實用面積同可用面積嘅分別？
2. 我計過晒每月管理費、差餉、地租、水電冷氣支出未？
3. 我接受到發展商「發水」設計帶來嘅生活不便嗎？
記住：你嘅辛辛苦苦賺嚟嘅錢，值得換嚟真實嘅生活質素，唔係數字遊戲。
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🔍 香港新樓「免地價面積」專項（純文字版）
A. 單位內免地價面積（計入你個單位嘅實用面積）
· 玻璃幕牆
· 非結構預製外牆
· 三合一露台
· 轉角位玻璃幕牆
· 冷氣機平台（ACP）
· 管道槽（PD）及垃圾槽（若在單位內）
B. 公眾地方免地價面積（全體業主分擔管理費）
· 會所及康樂設施
· 空中花園／平台花園
· 住宅停車場（部分）
· 機房、電錶房、垃圾房
· 電梯大堂及走廊（超出基本標準部分）
· 綠化及園藝區域
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💬 一句總結
香港地產發展商有好多免地價面積，
當實用面積賣給業主，
埋單實用面積唔等於可用面積！
最重要❗️‼️最重要❗️‼️ 最重要❗️‼️
您所買的單位有幾多可用面積？
買樓前睇真啲❗️‼️ 買樓前睇真啲❗️‼️ 買樓前睇真啲！
日期：21-05-2026
親身行過去地鐵站都要十幾分鐘，上站架𨋢仲要再行好遠，唔係就要行條長樓梯，沿路夜晚行都有d恐怖，黑蚊蚊又有d荒蕪，自己一個行都幾驚，同埋d路好窄，環境麻麻，平係平，但樓花期要兩年，來緊附近仲有咁多起緊，都係睇定d 好
最諷刺係,當你身水身汗行去地鐵站,係望住地鐵站隔離成堆公屋
❤
又唔近地鐵站，附近又工廠，又樓花，附近又有可能有遮擋、點考慮，你好彩出咗片，否則我仲以為正野
支持
支持支持揀樓攻略！😍😍😍
是否有佣金回贈？
多謝胡說
我想在這裏更正一事，香港普通私樓的建築成本只是港幣3350/呎，不是地產商/地產經記所說的港幣6000/呎，這全部是他們講大D，賺多D，不要受他們欺騙。
記得，Turner & Townsend 曾經在2024年7月出報告，香港私樓建築費US$4500/m2 ( US$4500 X 7.85/10.54 = HK$3350)，這亦引証了我朋友(建築公司的總測量師)曾經說的建築费港幣3,200/呎，他亦強調此呎價已包括所有厨房、厠所及室內正常所有裝修。
我希望在這裏提出，及大家可以去搜查各類資料或有關人仕，免再受地產商/地產經記愚弄。
此地無銀三百兩
油塘那么烂还能卖那么贵是我想不到的😢